2016年房地產(chǎn)去庫存取得重要進(jìn)展 庫存量連降9個月

/ by 中國經(jīng)濟(jì)周刊 瀏覽次數(shù):

  去庫存是2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出的“三去一降一補(bǔ)”五大重點(diǎn)任務(wù)之一,貫穿了整個2016年。

  在降低首付比例、發(fā)放購房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等一系列政策的影響下,2016年房地產(chǎn)去庫存效果顯著。國家統(tǒng)計局2016年12月13日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至11月末,全國商品房待售面積69095萬平方米,比10月末減少427萬平方米,全國房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)連續(xù)減少9個月。

  央地聯(lián)手去庫存

  近兩年,房地產(chǎn)市場略顯低迷,尤其是三四線城市普遍出現(xiàn)庫存積壓,去庫存成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點(diǎn)。

  我國的房地產(chǎn)庫存到底有多少?國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴曾在中國經(jīng)濟(jì)50人論壇2016年年會上表示,到2015年12月底,全國房地產(chǎn)待售面積為7.18億平方米。

  為了實現(xiàn)去庫存的目標(biāo),中央、地方從供需兩端入手出臺去庫存政策。

  先是中央放出了“首套首付三成降至兩成”的利好消息。2016年2月,央行、銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》,提出在不實施“限購”措施的城市,居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款,原則上最低首付款比例為25%,各地可向下浮動5個百分點(diǎn);對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

  首付比例降低的同月,央行聯(lián)合住建部、財政部發(fā)文上調(diào)公積金存款利率,職工住房公積金賬戶存款利率統(tǒng)一按一年期定期1.5%存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。此外,財政部發(fā)布“關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知”,全面降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi),減輕了購房成本。2月底,央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。一個月內(nèi),一連串的金融利好政策有力地刺激了市場需求。

  國家發(fā)改委針對“去庫存”也放出大招。2016年8月3日,國家發(fā)改委在其官方網(wǎng)站發(fā)文表示,下半年將加大針對房地產(chǎn)去庫存的因城施策調(diào)控力度。商品房庫存較大城市,可采取發(fā)放購房補(bǔ)貼、先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房。

  “發(fā)放購房補(bǔ)貼”被各地采納。各地為了有效去庫存,出臺了“直接補(bǔ)貼”等多種政策,“遼寧大連向高校畢業(yè)生發(fā)放購房補(bǔ)貼”“河南住建廳鼓勵各地發(fā)放住房補(bǔ)貼”“四川德陽農(nóng)村居民購房給予每套5000元補(bǔ)助”等新聞不時見諸報端。

  央地聯(lián)手,去庫存取得成效。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2016年11月末,商品房待售面積近7億平方米,同比下降約0.8%。

  去庫存加快

  35城商品住宅存銷比接近歷史低位

  衡量庫存壓力有一個重要指標(biāo),即庫存去化周期(也稱“存銷比”,存銷比=當(dāng)月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值),反映了市場供求關(guān)系的變化。因此,城市的房價走勢也會和其保持比較密切的關(guān)系,當(dāng)存銷比持續(xù)下行,相關(guān)城市的房價上漲壓力會持續(xù)增加;而當(dāng)存銷比持續(xù)攀升,房價下跌的可能性則會增加。

  某房地產(chǎn)研究院2016年11月22日發(fā)布的35個城市新建商品住宅最新庫存數(shù)據(jù)顯示,2016年10月份35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為8.9個月。觀察歷史數(shù)據(jù),目前存銷比處于歷史低位,并不斷接近近6年最低點(diǎn)即2011年2月的7.5個月。業(yè)內(nèi)專家表示,2016年前三季度35城去庫存周期總體處于下行態(tài)勢,且不斷接近歷史低位。從實際情況看,這會進(jìn)一步加劇此類城市房價上漲的壓力。

  廣州在其中頗具典型性。在全國去庫存大背景下,廣州的庫存大幅下降。廣州市政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《廣州市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案(2016—2018年)》列出了廣州市去庫存任務(wù)表,按照計劃,2016年爭取化解45萬平方米。然而,僅僅用了三個多月,廣州市一手商品房可售面積就較2015年年底減少了121萬平方米。另據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù),截至2016年11月,廣州全市庫存去化周期已經(jīng)降至5.7個月,遠(yuǎn)低于被認(rèn)為是正常水平的8~10個月。

  在去庫存政策背景下,一邊是一二線部分城市房價上漲過快,一邊是三四線城市銷售依舊乏力,這顯然背離了政府出臺去庫存政策的初衷。于是,一線城市與部分熱點(diǎn)二線城市在2016年展開多輪房地產(chǎn)調(diào)控,進(jìn)一步收緊樓市政策,提高了購房資格或貸款門檻。

  如何看待2016年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“冰火兩重天”?全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,2016年房地產(chǎn)出現(xiàn)了雙泡沫,也就是一二線城市的價格泡沫和三四線城市的數(shù)量泡沫同時出現(xiàn)。造成這種情形主要是由于過去的若干年以來區(qū)域性的供需錯配造成的,“大量的房子蓋在三四線城市,而三四線城市的購買力不足;人口的導(dǎo)向是流向一二線城市,而一二線城市房子供應(yīng)量不足,造成供不應(yīng)求,三四線城市供應(yīng)量過大,造成供大于求。區(qū)域性供需關(guān)系的錯配,主要原因是土地供給的錯配。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,大量的人口進(jìn)入一二線城市,但是土地的供應(yīng)恰恰相反。”

  7成庫存在三四線城市,怎么去?

  2016年全國兩會期間,中國人民銀行副行長潘功勝曾表示,中國房地產(chǎn)市場總量過剩、區(qū)域分化。7.2億平方米的庫存房中,70%分布在三四線城市。據(jù)此粗略計算,約有5億平方米的庫存分布在三四線城市。

  三四線城市高庫存形成的原因何在?顧云昌表示,自2010年發(fā)起于一線城市,隨后在全國大多數(shù)二線城市鋪開的限購政策,實際上對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了傳導(dǎo)效應(yīng),促使其將開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向三四線城市,由此帶來了三四線城市的高庫存。“但當(dāng)時開發(fā)企業(yè)忽略的一點(diǎn)是,真正的購房需求實際上仍停留于一線城市以及一些重點(diǎn)二線城市。由此一來,限購既造成了高庫存又導(dǎo)致了一二線城市住房市場的房源出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺。”

  無論如何,三四線城市在經(jīng)過一年的去庫存之后,取得了重要進(jìn)展。在2016年12月26日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高表示,通過綜合采取鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購房、推進(jìn)棚改貨幣化安置、發(fā)展跨界地產(chǎn)、用足用好住房公積金等多種措施,推進(jìn)去庫存取得了重要進(jìn)展。

  未來三四線城市仍有不少庫存需要化解,一些專家也為接下來的去庫存開出了“藥方”。

  中央政策研究室副主任潘盛洲近日在《人民日報》撰文談及三四線城市房地產(chǎn)庫存的政策時表示,對于房地產(chǎn)庫存較多的三四線城市,應(yīng)重點(diǎn)把去庫存和促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化結(jié)合起來。通過加快農(nóng)民工市民化,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),擴(kuò)大有效需求,打通供需渠道,消化房地產(chǎn)庫存。

  顧云昌則認(rèn)為,農(nóng)民工群體居者有其屋應(yīng)是三四線城市去庫存的主要對象和陣地之一,引導(dǎo)農(nóng)民就地市民化是可取之策。“農(nóng)民工的收入較低,如果參照普通商品住宅購房標(biāo)準(zhǔn)恐怕仍顯不夠,即便降低至兩成首付的購房門檻對于農(nóng)民工群體而言還是很高的,因此,如何促進(jìn)農(nóng)民工群體購房,或者采用公租房等政策性房屋吸引農(nóng)民工租賃甚至購買都還需要做更多工作,這是更長遠(yuǎn)的問題。” 

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