2016年是一線城市房地產(chǎn)“瘋狂”之年，地價(jià)、房?jī)r(jià)不甘落后，都表現(xiàn)異常“神勇”。
地價(jià)不斷攀高，地王頻現(xiàn)，2016年是地價(jià)刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到94.6%，在高地價(jià)之后，名企聯(lián)手拿地粉墨登場(chǎng)。房?jī)r(jià)的不斷攀高，知名房企收獲滿滿，十強(qiáng)房企銷售額超過(guò)2萬(wàn)億元。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度火爆，引起了監(jiān)管層的擔(dān)憂，“一城一策”的差別化調(diào)控政策隨之而來(lái)，對(duì)癥下藥，具有極強(qiáng)的針對(duì)性，一線城市房地產(chǎn)日漸回歸理性。
房地產(chǎn)過(guò)度火爆，覬覦者也隨之而來(lái)，A股房企頻遭險(xiǎn)資舉牌，可謂盛況空前。萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)波瀾起伏、精彩紛呈，不遜于好萊塢大片。
顯然，2016年是房地產(chǎn)業(yè)極不平凡的一年。
3000億元俱樂(lè)部擴(kuò)容
十強(qiáng)房企銷售總額超2萬(wàn)億元
12月11日晚，碧桂園發(fā)布公告稱，截至當(dāng)日，共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約3000億元，銷售建筑面積約3654萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約143%及91%。這也意味著碧桂園成為繼萬(wàn)科、恒大后，成為第三家銷售金額突破3000億元的龍頭房企。
此前的12月2日，萬(wàn)科發(fā)布了其11月份銷售簡(jiǎn)報(bào)，2016年11月份萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積258.8萬(wàn)平方米，銷售金額294.7億元。今年前11個(gè)月，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2598.7萬(wàn)平方米，銷售金額3413.6億元。
隨后的12月5日，中國(guó)恒大發(fā)布的11月份銷售業(yè)績(jī)公告稱，集團(tuán)于2016年11月份的合約銷售金額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬(wàn)平方米，合約銷售均價(jià)為每平方米9707元。截至前11個(gè)月，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元，完成年度合約銷售目標(biāo)3000億元的116.3%，累計(jì)合約銷售面積約為4195.0萬(wàn)平方米。
據(jù)某智庫(kù)監(jiān)測(cè)2016年1月份—11月份中國(guó)典型房企銷售業(yè)績(jī)TOP200的數(shù)據(jù)顯示，除恒大、萬(wàn)科、碧桂園外，排名第4到第6的房企，銷售金額則在2000億元上下。其中綠地集團(tuán)完成2163.4億元、保利地產(chǎn)完成1881.1億元、中海地產(chǎn)完成1848億元。今年前11個(gè)月，國(guó)內(nèi)80%房企均已完成全年銷售目標(biāo)。
同時(shí)，融創(chuàng)和綠地這一對(duì)頗有淵源的對(duì)手，也在今年跨入了千億級(jí)俱樂(lè)部。其中融創(chuàng)前11個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1303.8億元，綠地則完成了1028億元。而華夏幸福、萬(wàn)達(dá)目前已經(jīng)完成千億元級(jí)銷售。
某研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的11月房企銷售榜單榜單顯示，目前千億元規(guī)模的房企數(shù)量已擴(kuò)容至10家（去年為7家），10強(qiáng)房企總銷售額達(dá)2萬(wàn)億元，超過(guò)21家房企規(guī)模超過(guò)500億元。此外，50強(qiáng)及百?gòu)?qiáng)房企的入榜門(mén)檻都遠(yuǎn)超過(guò)2015年全年。
此外，2015年房企前100名占比房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規(guī)模20%左右，前10名占比17%。但從今年來(lái)看，前100名已占49%的份額，與其它13萬(wàn)家房企幾乎平分天下。按此趨勢(shì)發(fā)展，未來(lái)5年—10年，前100名會(huì)占到70%—80%，前10名會(huì)占35%—40%。這樣算來(lái)，未來(lái)前10名平均體量將達(dá)4000億元。這意味著，行業(yè)資本與資產(chǎn)將通過(guò)兼并重組等方式加速向大房企集中。
據(jù)悉，在土拍市場(chǎng)持續(xù)火熱、競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)集中度、門(mén)檻進(jìn)一步提升的趨勢(shì)下，收并購(gòu)成為了房企快速擴(kuò)張規(guī)模的重要途徑。房企在收并購(gòu)之后規(guī)模的快速擴(kuò)大，并購(gòu)企業(yè)的項(xiàng)目迅速融入并表，是2016年部分房企業(yè)績(jī)大幅提升的原因之一。
實(shí)際上，在2015年年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，便曾提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，目前來(lái)看效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。?總體來(lái)看，隨著近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰加劇，恒大、萬(wàn)科、碧桂園等第一梯隊(duì)房企，憑借多年來(lái)積累的品牌資本優(yōu)勢(shì)，以及全方位的布局，未來(lái)將進(jìn)一步擴(kuò)大領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
一、二線城市現(xiàn)地王潮
北京首現(xiàn)新型土地出讓方式
2016年號(hào)稱“地王年”，拍出的樓面價(jià)屢次突破業(yè)界人士的想象底線，拿高價(jià)地成為無(wú)奈的選擇。
據(jù)某地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年是全國(guó)地王底價(jià)刷新歷史記錄最多的一年，一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.6%，二線城市達(dá)到了65.23%，全年超過(guò)10億元的地塊高達(dá)405宗、溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)211宗，均創(chuàng)造了歷史紀(jì)錄。
但地王頻出的邏輯背后，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，全國(guó)排名靠前的龍頭房企為避免獨(dú)攬高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)，告別公開(kāi)市場(chǎng)上瘋狂舉牌，尋找合作方聯(lián)合拿地，收購(gòu)股權(quán)變相買(mǎi)地等手段頻出。
反觀一線城市及核心二線城市的地王摘得者，多是市值處于相對(duì)中低水平的上市房企。這些企業(yè)規(guī)模不大，獲取低成本資金能力弱，開(kāi)發(fā)成本高，更缺乏多元化布局的實(shí)力，多寄望于銷售額壯大來(lái)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展，所以愿意冒風(fēng)險(xiǎn)，希望能夠搭上市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲周期的快車(chē)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
此外，中小企業(yè)敢于高價(jià)拿地，行業(yè)發(fā)展半徑越發(fā)狹窄也是背后原因，一線城市已經(jīng)成為存量房市場(chǎng)，土地出讓較少，地價(jià)又高不可攀，甚至有附加條件。三、四線城市庫(kù)存過(guò)高難以消化。因此不少企業(yè)涌向二線城市拿地，爭(zhēng)奪一些市場(chǎng)化的沒(méi)有門(mén)檻的地塊，高舉高打，天價(jià)搶地。
值得注意的是，調(diào)控政策的超預(yù)期來(lái)臨，讓這些拿高價(jià)地的企業(yè)一下陷入了麻煩。鑒于地王增加了盈利風(fēng)險(xiǎn)，盡管有些舊地王多依靠新地王最終贏得了解套，但企業(yè)也為此付出了高昂的資金成本的代價(jià)。尤其目前來(lái)看，中國(guó)利率已經(jīng)開(kāi)始趨向市場(chǎng)化，天量公司債的發(fā)行，也讓中小房企分得了一點(diǎn)甜頭，但相對(duì)大型房企，這些手持高價(jià)地的中小房企資信并不高，其發(fā)展的持續(xù)性會(huì)遭到質(zhì)疑，無(wú)論是資本市場(chǎng)還是金融機(jī)構(gòu)都對(duì)其興趣不大。
而鑒于地王的集中出現(xiàn)，調(diào)控政策開(kāi)始集中落地，嚴(yán)控是產(chǎn)生地王的重要指標(biāo)，自10月份20多個(gè)城市發(fā)布趨緊性政策以后，拍出的地王已經(jīng)寥寥無(wú)幾。在北京等一線城市，政策成效明顯。
值得關(guān)注的是，在北京土地市場(chǎng)上首次出現(xiàn)了住宅地塊由開(kāi)發(fā)商100%持有租賃運(yùn)營(yíng)的新型土地出讓方式。不排除其它城市也會(huì)跟進(jìn)該種出讓土地的方式，這也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一種手段，即租購(gòu)并舉。
事實(shí)上，對(duì)比美國(guó)及日本等大型房企業(yè)務(wù)模式來(lái)看，租賃和租賃資產(chǎn)所占業(yè)務(wù)比重均超越20%。反觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前大型開(kāi)發(fā)商仍以開(kāi)發(fā)銷售為主，有實(shí)力資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房企并不多。
不過(guò)，可能看到的是，臨界點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨。一方面是工業(yè)化主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展時(shí)代已經(jīng)完結(jié)，第三產(chǎn)業(yè)快速壯大之后，新納人口的住房則多是經(jīng)過(guò)有質(zhì)量的租賃來(lái)完成；另一方面，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)形式已經(jīng)距離行業(yè)天花板越來(lái)越近，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)代來(lái)臨是不可逆趨向，萬(wàn)科、龍湖已經(jīng)規(guī)劃長(zhǎng)租公寓。
據(jù)某鉆研院新近頒布的《租賃崛起》報(bào)告測(cè)算，2016年中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，2030年估量會(huì)超越4萬(wàn)億元。對(duì)比美日兩國(guó)典型城市來(lái)看，房?jī)r(jià)水平高的城市，租賃市場(chǎng)也得到了充分發(fā)展，40%以上收入花在房租上，規(guī)�；瘷C(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張，品牌房企租賃資產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模占比超越20%，而我國(guó)租賃市場(chǎng)開(kāi)展尚有很大空間，實(shí)踐上政府也正加快“購(gòu)租并舉”政策的落地�；蛟S，當(dāng)市場(chǎng)上租賃業(yè)態(tài)足夠成熟之際，地王就不會(huì)如此密集地誕生。
A股房企頻遭險(xiǎn)資舉牌
36家房企前十大流通股股東現(xiàn)險(xiǎn)資
外來(lái)者“兇猛”！險(xiǎn)資從純粹的財(cái)務(wù)投資往控制管理層的演變，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)尤其明顯。
近段時(shí)間以來(lái)，安邦加快了舉牌中國(guó)建筑的步伐。自2015年以來(lái)，險(xiǎn)資在二級(jí)市場(chǎng)投資活躍，開(kāi)始密集性出擊舉牌地產(chǎn)企業(yè)，甚至千億元量級(jí)房企對(duì)外來(lái)者的“兇猛”都似乎猝不及防。
在2016年，這種現(xiàn)象仍在加劇。西南證券分析師張剛表示，三季度保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)持股家數(shù)處于歷史最高水平，調(diào)倉(cāng)幅度較大。剔除中國(guó)人壽和平安銀行兩個(gè)標(biāo)的后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)仍繼續(xù)保持對(duì)金融行業(yè)較高的持倉(cāng)比重，而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持倉(cāng)市值連續(xù)四個(gè)季度保持第二名的位置。
另?yè)?jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，136家（按照申銀萬(wàn)國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分類）A股房企中，被險(xiǎn)資進(jìn)入前十大流通股股東的房企為36家，占比達(dá)到26.47%。其中，萬(wàn)科、金融街、招商蛇口、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、首開(kāi)股份、泰禾集團(tuán)、蘇寧環(huán)球、北京城建、華僑城、新城控股等知名房企均在其列。顯然，過(guò)去的四強(qiáng)房企“招保萬(wàn)金”全部上榜。
除此之外，在香港上市的內(nèi)房股更是險(xiǎn)資的重點(diǎn)舉牌對(duì)象，碧桂園、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等房企都在該范圍之內(nèi)。
廣發(fā)證券指出，險(xiǎn)資舉牌的上市公司行業(yè)上偏好地產(chǎn)、金融和穩(wěn)定增長(zhǎng)類公司；在股權(quán)方面喜歡股權(quán)分散、高分紅、中等市值公司；而在財(cái)務(wù)特點(diǎn)方面偏好現(xiàn)金流充沛、高ROE、低估值公司。
東方證券分析師竺勁認(rèn)為，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在舉牌上市公司比較活躍的13家保險(xiǎn)公司及其舉牌的58家上市公司中，地產(chǎn)行業(yè)上市公司有13家，占22.4%，遠(yuǎn)超過(guò)其它行業(yè)。另外，保險(xiǎn)公司中舉牌比較活躍的安邦、前海人壽、生命人壽等保險(xiǎn)公司偏愛(ài)高分紅公司，持有上市公司股權(quán)比例都較高，且傾向于獲取董事會(huì)席位。
事實(shí)上，對(duì)于險(xiǎn)資頻繁舉牌上市公司的目的，業(yè)內(nèi)多認(rèn)為，2013年以來(lái)，保險(xiǎn)行業(yè)尤其是壽險(xiǎn)行業(yè)保費(fèi)收入增長(zhǎng)迅速，資產(chǎn)配置需求增大，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的下行使得股票作為資產(chǎn)配置方式相對(duì)于債券更受保險(xiǎn)資金青睞。
更重要的是，竺勁稱，目前來(lái)看，保險(xiǎn)資金舉牌地產(chǎn)上市企業(yè)將帶來(lái)兩波行情，一是資金進(jìn)入推動(dòng)股價(jià)上漲；二是資金進(jìn)入后，市場(chǎng)對(duì)公司價(jià)值重估。另外，部分保險(xiǎn)公司偏好持有上市公司較高股權(quán)，傾向于獲得董事會(huì)席位。
正如竺勁所示，保險(xiǎn)公司舉牌上市公司雖多有發(fā)生，但是，通過(guò)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，部分險(xiǎn)資實(shí)際上開(kāi)始不滿足于財(cái)務(wù)投資進(jìn)而獲得高收益，而是意在參與被舉牌上市公司的管理。
據(jù)平安證券分析師王琳統(tǒng)計(jì)，在2015年底，險(xiǎn)資就開(kāi)始顯現(xiàn)出參與管理上市公司的意圖。王琳表示，“從我們統(tǒng)計(jì)的目前保險(xiǎn)資金舉牌的地產(chǎn)公司類型來(lái)看，當(dāng)前28家被保險(xiǎn)資金持有的公司中25%是以獲得重大影響爭(zhēng)取控股為目的，46%是看好公司一線城市資產(chǎn)價(jià)值和未來(lái)發(fā)展，還有29%是布局中小市值的公司，看好公司轉(zhuǎn)型或者殼資源”。
實(shí)際上，據(jù)《記者觀察，也有遠(yuǎn)洋集團(tuán)等多家企業(yè)的董事會(huì)席位中有險(xiǎn)資成員，且已參與日常管理。
“部分險(xiǎn)資的收購(gòu)重在爭(zhēng)奪上市公司主導(dǎo)權(quán)，股權(quán)分散的上市公司被繼續(xù)增持是大概率事件。”專家向記者表示，除了雙方有可能在養(yǎng)老地產(chǎn)等方面增加協(xié)同擴(kuò)張的新產(chǎn)業(yè)外，上市公司也要加強(qiáng)對(duì)主動(dòng)權(quán)的控制能力。
后調(diào)控時(shí)期重因城施策
防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲
房地產(chǎn)調(diào)控政策年年有，今年則有諸多不同。
在經(jīng)歷了公司債天量發(fā)行，二線城市地產(chǎn)異軍突起，地王項(xiàng)目層出不窮后，調(diào)控政策態(tài)度快速轉(zhuǎn)變。一刀切式調(diào)控翻篇，因城施策成為房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律。住建部相關(guān)人士曾向記者稱，今年調(diào)控思路有所細(xì)化，基本依靠地方政府自發(fā)地根據(jù)城市自身具體情況出臺(tái)調(diào)控政策。同時(shí)，將逐漸弱化短期干預(yù)，強(qiáng)化長(zhǎng)效機(jī)制。
回顧2016年，調(diào)控重磅政策影響尤其變現(xiàn)在北京“930”新政的落地后引發(fā)的連鎖反應(yīng)。9月30日晚間至10月9日，短短10天時(shí)間內(nèi)，北京、天津、蘇州、成都、合肥、南京、深圳等22個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，重啟限購(gòu)之外，信貸政策從嚴(yán)，并從供地量和限價(jià)等多方面出擊，抑制投資需求，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
隨著國(guó)慶以來(lái)收緊性政策落地，11月份累計(jì)銷售量和銷售額增速環(huán)比分別下降2.5個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)，銷售均價(jià)為每平方米7114元，環(huán)比下降4.38%，調(diào)控效果凸顯。
值得關(guān)注的是，這一輪調(diào)控政策是以防止價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)為核心目標(biāo)，依然采用行政手段重點(diǎn)解決結(jié)構(gòu)問(wèn)題，而非總量問(wèn)題。整體來(lái)看，一、二線城市交易量下降，預(yù)計(jì)全年銷售面積增速可能維持在20%左右，但結(jié)構(gòu)性陣痛仍難以避免，大部分三、四線城市依然深陷去庫(kù)存危機(jī)，銷售預(yù)期回落加劇廣義庫(kù)存壓力。
事實(shí)上，次輪調(diào)控政策雖是一城一策，但部分城市力度太大，給很多出臺(tái)政策力度不大的城市以壓力，因此后期有一些城市開(kāi)始重新“認(rèn)房認(rèn)貸”，繼續(xù)加碼“打補(bǔ)丁”，最終，達(dá)成的穩(wěn)一線城市，控二線城市，盤(pán)活三、四線城市的目標(biāo)。
至于此輪調(diào)控在10天內(nèi)密集落地的背后，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)快過(guò)于集中，也是杠桿利用力度最大的一次上漲。尤其當(dāng)下各種消費(fèi)貸、抵押貸很大部分進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，甚至對(duì)上市房企來(lái)說(shuō)，也出現(xiàn)多種表外資金流入多房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象。
值得關(guān)注的是，記者獲得的消息則顯示，因部分城市短期內(nèi)房?jī)r(jià)過(guò)度上漲，住建部盯緊了那20多個(gè)城市，但從本質(zhì)上看，這些政策可能都是短期干預(yù)，未來(lái)政策態(tài)度將由穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為控風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)方向在于推出長(zhǎng)效機(jī)制，在于保護(hù)，而非打壓。
鑒于此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這不是行業(yè)發(fā)展進(jìn)入大拐點(diǎn)時(shí)期。但行業(yè)內(nèi)政策態(tài)度的快速反轉(zhuǎn)改變了市場(chǎng)預(yù)期，土地市場(chǎng)的快速透支和房企資金使用監(jiān)管的趨嚴(yán)對(duì)房企的現(xiàn)金流將提出考驗(yàn)。
隨著投資客、加杠桿入市需求在調(diào)控下撤離，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)將會(huì)結(jié)束，運(yùn)營(yíng)狀況不佳的房企將面臨資金壓力，其中，今年摘得地王的企業(yè)壓力尤重。
另有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2年左右，2017年下半年將是這些“加杠桿”資金開(kāi)始到期的時(shí)間，而隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。屆時(shí)，其將通過(guò)嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)于“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。
萬(wàn)科股權(quán)紛爭(zhēng)不斷
精彩程度不遜好萊塢大片
要論2016年發(fā)生在哪家公司身上的故事最精彩，恐怕非萬(wàn)科莫屬。
從元旦伊始，專家連發(fā)8文評(píng)論“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”，到6月17日，萬(wàn)科公布重組預(yù)案詳情，華潤(rùn)聯(lián)手寶能阻擊管理層，再到恒大加入戰(zhàn)局，直至年末萬(wàn)科宣布重組，恒大伸出友誼的小手，即便沒(méi)有寶能計(jì)劃中的“血洗董事會(huì)”，或是萬(wàn)科9000字的舉報(bào)信，發(fā)生在萬(wàn)科身上的事情也足以成為一部商戰(zhàn)大片的絕佳題材。
實(shí)際上，相比于2015年寶能一家的獨(dú)角戲，2016年股權(quán)之爭(zhēng)的過(guò)程的確可以稱得上是百轉(zhuǎn)千回。
原本作為王石堅(jiān)定盟友的華潤(rùn)，在3月份突然反戈一擊，不但讓市場(chǎng)大跌眼鏡，更是逼得王石發(fā)出“天要下雨,娘要改嫁。還能說(shuō)什么？”的感慨，畢竟市場(chǎng)此前一直把華潤(rùn)的支持，視為管理層對(duì)抗寶能的關(guān)鍵。隨后，華潤(rùn)和萬(wàn)科管理層更是因?yàn)橹亟M預(yù)案在董事會(huì)上的審議問(wèn)題，差點(diǎn)對(duì)簿公堂，雖然最終未能阻止議案的通過(guò)，但曾經(jīng)的親密盟友經(jīng)過(guò)這次較量算是真正撕破了臉面，而華潤(rùn)和寶能也被業(yè)內(nèi)猜測(cè)很可能走到了“一起”，例如雙方前后腳發(fā)布反對(duì)重組預(yù)案的聲明。
彼時(shí)的管理層在市場(chǎng)看來(lái)已經(jīng)被逼入了絕境，一方面寶能通過(guò)不斷增持，持股比例已經(jīng)超過(guò)25%，再加上華潤(rùn)持有的逾15%股份，兩者控制的股權(quán)達(dá)到了40%以上。隨后萬(wàn)科董事會(huì)雖然躲過(guò)了姚老板“一鍋端”的議案，但畢竟管理層方面的控制的股權(quán)比例不超過(guò)10%，即便算上安邦的那一份，也還不如華潤(rùn)一家的多。所以仍給人一種“躲得了初一，躲不了十五”的預(yù)感。當(dāng)然，這期間雙方一直你來(lái)我往的隔空交手多次，不過(guò)誰(shuí)也沒(méi)討得什么便宜，最終雙方被相關(guān)部門(mén)叫去各打“五十大板”，互相揭發(fā)舉報(bào)的態(tài)勢(shì)才算結(jié)束。
不過(guò)，寶能、華潤(rùn)和管理層安靜了沒(méi)幾天，恒大許老板隨后的加入令萬(wàn)科戰(zhàn)局再起波瀾。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，恒大在萬(wàn)科的持股達(dá)到了14.07%，大有超過(guò)華潤(rùn)躍居第二大股東的架勢(shì)，而讓市場(chǎng)最為關(guān)心的，則是恒大買(mǎi)入萬(wàn)科的真實(shí)目的，以及其到底會(huì)和哪方站在一起。但恒大方面一直不表態(tài)，雖然市場(chǎng)多方猜測(cè)，可誰(shuí)也不知道正確答案。而隨著萬(wàn)科在市面上的籌碼越來(lái)越少，局勢(shì)對(duì)管理層來(lái)說(shuō)可謂頗為不利。
應(yīng)該說(shuō)2016年的萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)早已不是寶能和萬(wàn)科管理層兩者之間的對(duì)壘，參與的雙方越來(lái)越多，局面也愈發(fā)復(fù)雜，甚至達(dá)到了“六國(guó)爭(zhēng)霸”的程度。而這也讓萬(wàn)科的股價(jià)一飛沖天，在下半年屢屢創(chuàng)出歷史新高。
不過(guò)，這種嘈雜熱鬧的局面在年末迎來(lái)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)的聯(lián)手“開(kāi)火”，事件中幾大主角的處境也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。這其中后院大失火的寶能已是自顧不暇，就算滅火成功，估計(jì)也再不會(huì)選擇“出頭鳥(niǎo)”這個(gè)角色；而原本揮舞著支票簿掃貨的許老板，則審時(shí)度勢(shì)的選擇了和自己最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手握手言歡；至于王石和他的追隨者們，在絕境中看到希望的同時(shí)，也悄悄的撤掉了那份頗多爭(zhēng)議的重組預(yù)案。原本劍拔弩張的幾方，突然間在年末達(dá)成了某種默契，至少在元旦前，萬(wàn)科終于可以安靜一段時(shí)間了。
只不過(guò)，高位殺入萬(wàn)科的中小股東們，在春節(jié)前的這段時(shí)間里可能會(huì)稍顯焦慮，沒(méi)有了幾大玩家和重組方案的支持，或許萬(wàn)科的股價(jià)真的會(huì)像券商預(yù)計(jì)的那樣，再跌去個(gè)三分之一。
央企忙重組 民資猛并購(gòu)
經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)早已告別了野蠻生長(zhǎng)，進(jìn)入對(duì)專業(yè)要求程度越來(lái)越高的時(shí)代。在這個(gè)過(guò)程中，行業(yè)集中度也是不斷提高。而僅就2016年來(lái)說(shuō)，絕對(duì)可以稱得上是中國(guó)房地產(chǎn)的并購(gòu)之年。一方面，是央企紛紛重組整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，打造巨無(wú)霸級(jí)開(kāi)發(fā)商；另一方面，則是以融創(chuàng)為代表的龍頭民營(yíng)房企，開(kāi)啟了瘋狂并購(gòu)的模式，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。
先看央企重組方面，在完成對(duì)中建地產(chǎn)并購(gòu)的三年后，2016年3月中旬，中海地產(chǎn)正式宣布并購(gòu)中信旗下住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括中信地產(chǎn)及中信泰富旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，交易對(duì)價(jià)為310億元，涉及總資產(chǎn)逾千億。
據(jù)悉，中海收購(gòu)中信的資產(chǎn)共涉及25個(gè)城市，約2400萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，大部分位于一二線城市，其中，北京、上海、廣州、深圳、佛山、蘇州、青島、大連、天津、成都10個(gè)城市的土地儲(chǔ)備約1800萬(wàn)平方米，占整體的75%。
隨后的7月6日，保利地產(chǎn)和中航地產(chǎn)各自發(fā)布停牌公告，稱中國(guó)保利集團(tuán)與中國(guó)航空工業(yè)集團(tuán)正在籌劃關(guān)于所屬地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)的重組整合方案。
5個(gè)月后的12月5日晚，中航地產(chǎn)以公告的形式，宣布擬向保利地產(chǎn)全資子公司出售成都航逸科技等7家公司股權(quán)以及南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，擬出售資產(chǎn)的作價(jià)為20.3億元。這也意味著中航地產(chǎn)將全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)剝離。
實(shí)際上，自今年以來(lái)，21家被國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)主業(yè)的央企表現(xiàn)均異�；钴S，至少有10家已啟動(dòng)內(nèi)外部重組和并購(gòu)。
不過(guò)，央企間的重組也造成了一個(gè)“意外”的后果。那就是今年以來(lái)央企一直是拿地急先鋒，經(jīng)常是“面粉貴過(guò)面包”。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，這些地塊確實(shí)難以短期內(nèi)入市，短期內(nèi)也確實(shí)不可能盈利。但是，從央企地產(chǎn)整合的角度來(lái)看，如果一個(gè)央企沒(méi)有充裕的土地儲(chǔ)備，并且從企業(yè)估值的角度來(lái)看處于“弱勢(shì)”，極有可能會(huì)被其他央企合并。由此來(lái)看，央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”，擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備，其考慮的出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算，其背后更大的局是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。一旦獲得更多的“話語(yǔ)權(quán)”，那么對(duì)于優(yōu)勢(shì)方來(lái)講就可以并購(gòu)其他央企的“退房”資產(chǎn)。
相比于央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的自上而下，民營(yíng)房企間的兼并重組，則更多的源自于“無(wú)形之手”的調(diào)節(jié)。
9月19日，融創(chuàng)宣布擬收購(gòu)聯(lián)想控股附屬公司融科智地旗下41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，總代價(jià)約137.88億元；9月21日，融創(chuàng)再發(fā)公告，宣布擬通過(guò)定增入股金科地產(chǎn)，以40億元認(rèn)購(gòu)16.96%的股份，成為其第二大股東。
而此前的5月份融創(chuàng)中國(guó)還以43.94億元收購(gòu)了萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，并在8月份耗資20.54億，收購(gòu)杭州金翰的50%股權(quán)及債權(quán)。該公司旗下有博鰲金灣項(xiàng)目，總占地面積約為164.75萬(wàn)平方米，總可售面積約為164.75萬(wàn)平方米，尚有140.08萬(wàn)平方米未出售。
除了融創(chuàng)外，2016年陽(yáng)光城在并購(gòu)項(xiàng)目和其他房企股權(quán)上了的花費(fèi)也超過(guò)了200億元，尤其是11月29日那筆高達(dá)104.69億元的并購(gòu)。據(jù)悉，以陽(yáng)光城13.51億元競(jìng)得浙江15家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的股權(quán)資產(chǎn)包，同時(shí)承接目標(biāo)公司合計(jì)91.18億元的債權(quán)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，從房企的角度來(lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)弱化行政干預(yù)、更注重市場(chǎng)化的發(fā)展前提下，房企通過(guò)重組避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，優(yōu)化資源配置，加快市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型等動(dòng)作成為房企在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出的關(guān)鍵。
在中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近60%的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)增速已經(jīng)呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)。此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)�；奂c并購(gòu)重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚(yú)吃小魚(yú)”的并購(gòu)現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”已成為“新常態(tài)”。上述諸多房企的并購(gòu)重組完成后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成若干個(gè)“巨無(wú)霸“型房企。而隨著“大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面的形成，最值將推動(dòng)市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。
