（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）

　　在中國(guó)城市化進(jìn)程中，房地產(chǎn)不斷發(fā)展壯大，2000年以來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一直在15%以上。社科院發(fā)布的《中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力第17次報(bào)告（主題報(bào)告）》（下稱《報(bào)告》）顯示，2018年房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。盡管2018年表面上中國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有0.6左右百分點(diǎn)的帶動(dòng)貢獻(xiàn)，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動(dòng)效應(yīng)。

　　社科院測(cè)算結(jié)果顯示，隨著房?jī)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房?jī)r(jià)收入比為9左右。也就是說，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過9以后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將得不償失。

　　房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)存拉動(dòng)和擠出效應(yīng)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格泡沫風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，雖然近年來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存效果顯著，但最近出現(xiàn)了反彈苗頭。房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)正在快速積累，但總體可控。從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)有多大？2000—2013年期間房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度盡管存在波動(dòng)，但多年來(lái)基本維持在10%以上。

　　那么，房?jī)r(jià)越高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會(huì)越快嗎？當(dāng)然不是那樣房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在正向的拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)。當(dāng)房?jī)r(jià)水平較低時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，此時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；當(dāng)房?jī)r(jià)水平過高時(shí)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動(dòng)效應(yīng)，此時(shí)房地產(chǎn)的發(fā)展將不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。因此，有必要全面考察房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中所扮演的角色。

　　2018年房地產(chǎn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)�！秷�(bào)告》基于2010年至2016年中國(guó)家庭追蹤調(diào)查數(shù)據(jù)與2003年至2015年中國(guó)285座城市數(shù)據(jù)，綜合利用計(jì)量回歸等方法測(cè)算了房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)與負(fù)向擠出效應(yīng)。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)負(fù)向效應(yīng)超過正向效應(yīng)的臨界房?jī)r(jià)收入比為9（房?jī)r(jià)收入比，也就是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比）。測(cè)算結(jié)果顯示，隨著房?jī)r(jià)收入比的提高，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正向拉動(dòng)效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大，拐點(diǎn)處的房?jī)r(jià)收入比為9左右。也就是說，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過9以后，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響將得不償失。

　　2018年中國(guó)城市房?jī)r(jià)正處于正向效應(yīng)超過負(fù)向效應(yīng)的拐點(diǎn)水平上。按照2018年中國(guó)商品房平均銷售價(jià)格來(lái)計(jì)算，2018年中國(guó)房?jī)r(jià)收入比為9.3，剛超過拐點(diǎn)9，這意味著如果未來(lái)中國(guó)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)向效應(yīng)將超過正向效應(yīng)。從不同城市來(lái)看，北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)超過9這一臨界點(diǎn)，上述城市房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的負(fù)向效應(yīng)已經(jīng)超過正向效應(yīng)。對(duì)于房?jī)r(jià)收入比過高的城市，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，應(yīng)切實(shí)提高居民可支配收入，讓收入跑贏房?jī)r(jià)，將房?jī)r(jià)收入比保持在合理區(qū)間內(nèi)。

（圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)）

　　房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存倒U關(guān)系

　　近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化日益明顯。一方面，社會(huì)資金和銀行貸款中相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)，根據(jù)央行2019年發(fā)布的《2018年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2018年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額38.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)20%，全年增加6.45萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的39.9%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10.19萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.6%，增速比上年末高5.5個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，2018年以來(lái)，制造業(yè)企業(yè)面對(duì)國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房地產(chǎn)的高回報(bào)以及制造業(yè)發(fā)展的不確定性，投資房地產(chǎn)成為重要的選擇。截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比近一半，持有房地產(chǎn)價(jià)值占資產(chǎn)比重也不斷升高。

　　房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在著倒U關(guān)系。這種影響的后果顯而易見，首先，企業(yè)最終會(huì)在生產(chǎn)性投資與非生產(chǎn)性投資之間權(quán)衡，并將更多資源投入到房地產(chǎn)投資性資產(chǎn)中，抽空生產(chǎn)性投資和創(chuàng)新性投資，形成配置效應(yīng)。同時(shí)，低效率的實(shí)體生產(chǎn)者將會(huì)因?yàn)闊o(wú)法負(fù)擔(dān)提升的要素成本，逐漸增加房地產(chǎn)投資比重，最終退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)，剩下效率較高生產(chǎn)者留在實(shí)體經(jīng)濟(jì)內(nèi)，形成篩選效應(yīng)。

　　《報(bào)告》選擇使用2004年至2016年間全國(guó)城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度（分總體房?jī)r(jià)和住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)）衡量房地產(chǎn)發(fā)展的影響，對(duì)應(yīng)年份中不同地區(qū)間以專利轉(zhuǎn)讓數(shù)為代表的創(chuàng)新要素、進(jìn)入退出企業(yè)的全要素生產(chǎn)率、上市公司的多元化經(jīng)營(yíng)水平等。通過運(yùn)用多種計(jì)量方法分析發(fā)現(xiàn)，隨著房?jī)r(jià)上升，產(chǎn)業(yè)存在三種發(fā)展方向，遷移、多元化和升級(jí)，三條產(chǎn)業(yè)升級(jí)的路徑作用不同，造成總體房?jī)r(jià)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的倒U關(guān)系。

　　實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在微觀層面上，在房?jī)r(jià)增速較高的城市，進(jìn)入企業(yè)和留存企業(yè)的生產(chǎn)率都會(huì)更高，說明確實(shí)存在篩選效應(yīng)，即“房?jī)r(jià)擠出生產(chǎn)”，同時(shí)，房?jī)r(jià)對(duì)于上述公司企業(yè)的生產(chǎn)率和多元化呈現(xiàn)非線性影響，即倒U型曲線關(guān)系，房?jī)r(jià)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)效率和綜合發(fā)展存在拐點(diǎn)。

　　《報(bào)告》指出，隨著房?jī)r(jià)的提升和增速的加快，企業(yè)被迫需要在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之間做出選擇。一部分有能力創(chuàng)新的企業(yè)選擇通過產(chǎn)業(yè)升級(jí)來(lái)提升回報(bào)和覆蓋成本，另一部分企業(yè)則只能選擇退出高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)，將產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到低房?jī)r(jià)的地區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。實(shí)證顯示，房?jī)r(jià)每提高1%，進(jìn)入該地區(qū)企業(yè)的全要素生產(chǎn)率提高了0.139%，而退出該地區(qū)的企業(yè)則下降了0.024%。當(dāng)前大部分城市的房?jī)r(jià)增速已突破拐點(diǎn)，很可能導(dǎo)致當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的全要素生產(chǎn)率下降。

　　由此不難預(yù)估下一步針對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)政策。首先，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征，合理布局產(chǎn)業(yè)分布。其次，在產(chǎn)業(yè)多元化方面，應(yīng)盡力打造專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集群。最后，應(yīng)打造城市間產(chǎn)業(yè)升級(jí)相關(guān)要素的流通機(jī)制，讓專利、人才、創(chuàng)新企業(yè)能夠自由流轉(zhuǎn)于不同城市之間。經(jīng)過推進(jìn)上述政策，有望將房?jī)r(jià)納入市場(chǎng)調(diào)節(jié)要素流動(dòng)的大格局中，通過房?jī)r(jià)促進(jìn)地區(qū)間企業(yè)分工，實(shí)現(xiàn)合理多元化，并最終推動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。