中央經(jīng)濟工作會議釋放出的"房子是用來住的，不是用來炒的"這一重要信號，能否警醒亢奮了一年的中國樓市？2016年，中國樓市究竟狂熱到什么地步？2017年中國樓市又將是怎樣的走向？

　　即將過去的2016年必將被濃墨重彩地寫入中國樓市發(fā)展史。這一年，全國土地拍賣金額與商品房銷售金額雙雙創(chuàng)出歷史新高，全年逾318宗地王更是史無前例�？耧j突進的背后是中國樓市供需兩端都玩起了類似2015年A股市場的加杠桿游戲。若隱若現(xiàn)的樓市泡沫最終招致嚴厲調(diào)控。以"地王之年、千億之年、杠桿之年、調(diào)控之年"來總括波瀾壯闊的2016年中國樓市并不過分。房企加杠桿拿地推漲了周邊房價，日日新的漲價助長了老百姓的恐慌心理，羊群效應下的加杠桿購房，導致房地產(chǎn)金融屬性超越居住屬性。

　　亢龍有悔。年底的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)明年樓市：房子要回歸居住屬性，建立符合中國國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。"'房子是用來住的，不是用來炒的'這話道出了房地產(chǎn)住宅開發(fā)的基本道理。" 中城投資總裁路林據(jù)記者表示。

　　地王之年

　　12月14日，調(diào)控新政后深圳首次宅地出讓， 40余家房企到場，21家房企參拍。最終，碧桂園與對手們廝殺80多分鐘后艱難拿下坪山沙湖社區(qū)地塊。同日，9家房企拼搶天津北辰區(qū)順義道一幅地皮，觸發(fā)50%土地溢價率紅線而被"熔斷"。

　　上述激進拿地現(xiàn)象幾乎貫穿整個2016年--盡管下半年陸續(xù)出臺了史上最嚴的樓市調(diào)控政策，但房企奪地熱情依然高昂。

　　2016年是不折不扣的"地王年"。據(jù)某研究中心統(tǒng)計，截至今年11月底，全國共計成交318宗單價、總價地王。這股地王潮發(fā)端于一線城市，后迅速蔓延至二線三線城市。其中合肥、南京、上海和杭州的地王數(shù)量均在20宗以上。地王平均溢價率超過100%的城市不在少數(shù)，甚至連三四線城市東莞今年也創(chuàng)出10宗地王，平均溢價率達455%。

　　與地產(chǎn)商狂熱拿地相悖離的是地方政府節(jié)制惜售。于是土拍市場出現(xiàn)了"量縮價漲"之牛市格局。某研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，36個重點城市合計住宅土地面積成交2980宗，面積3.03億平方米，同比下降17.8%，但成交金額已達1.3萬億元，同比增長52.3%。

　　分城市看，目前已有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億元，從溢價率、樓面價、土地成交額看，均超過了歷史水平。

　　分房企看，截至12月8日，50大房企拿地金額合計1.32萬億元，比2015年全年增長32.8%，其中7家企業(yè)拿地金額超過500億元。

　　泰禾集團董事長黃其森表示，與往年相比，泰禾今年拿地的步伐沒有停歇，目前已拿到超過2000億的貨值，其中逾七成是通過并購獲得。"我們感覺今年風險確實已經(jīng)累積到一定程度了，但更重要的是北京上海包括深圳沒推多少塊地，在這樣的核心城市核心地段，即使想拿也未必就能拿得到。"

　　熱點城市土地供不應求的緊張局面既有政府控量因素，也不乏大環(huán)境影響。其一，企業(yè)投資方向逐漸趨同--扎堆一二線城市；其二，隨著央企重組整合持續(xù)推進，部分央企為保留房地產(chǎn)業(yè)務"名分"，不惜高價拿地以迅速充大自身體量；其三，持續(xù)寬松的流動性為房地產(chǎn)公司拿地提供了源源不斷的低成本融資。

　　今年來明顯增多的"面粉貴過面包"的地王案例亦讓房地產(chǎn)巨頭陷入窘境。

　　在萬科總裁郁亮看來，地價房價比在1：3左右比較合理，但有些地方卻超過了60%，"萬科也是進退維谷，買地有巨大風險，不買就會被擠出市場。"

　　千億之年

　　樓市里拔地而起的地王頗似A股市場里的龍頭股，具有"四兩撥千斤"之效。"面粉貴過面包"的新地王往往對周邊樓盤產(chǎn)生"坐地起價"之魔力。最終在層出不窮的地王現(xiàn)象烘托刺激下，一手房與二手房共振火爆，甚至出現(xiàn)了排隊離婚買房這一奇葩現(xiàn)象。

　　2016年，僅一手房銷售，全國就創(chuàng)出了逾10萬億元的歷史天量，并催生了一批銷售超千億的房地產(chǎn)巨頭。

　　12月13日，國家統(tǒng)計局公布的前11月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況顯示，2016年1-11月商品房成交金額達到了10.2萬億元，同比增長37.5%，是新中國成立以來首次突破10萬億元大關(guān)。銷售面積13.58億平方米，刷新了2013年全年的13億平方米歷史記錄。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，今年全年合同銷售金額突破1000億元大關(guān)的上市房企將超過10家，中國房企的"千億之年"已然來臨。

　　綠地集團董事長張玉良表示："今年明顯可以看到，中國房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些變化，大企業(yè)異軍突起，產(chǎn)業(yè)集中度更加提高，而中小企業(yè)的競爭力在下滑。"

　　過去兩年來，萬科、恒大、綠地、碧桂園、萬達、保利、中海等7家老牌房企牢牢卡位，中國房地產(chǎn)"千億俱樂部"一直沒有擴容。從今年前11個月銷售情況來看，融創(chuàng)和綠城分別以1303.8億元和1028億元已提前邁入千億行列；華潤置地、金地集團分別以990.1億、932億戰(zhàn)績逼近俱樂部大門。

　　老牌千億房企則更為剽悍。恒大和萬科今年前11月的銷售額雙雙突破3000億元，緊跟其后的碧桂園也在12月中旬成功躋身3000億層級。

　　對于部分房企較勁銷售排名現(xiàn)象，萬科總裁郁亮對上證報表示，排名是公司經(jīng)營的結(jié)果，而不應是公司經(jīng)營的目標。經(jīng)營公司就像跑一場沒有終點的馬拉松，關(guān)鍵不在于短時間內(nèi)的沖刺。企業(yè)之間的競爭到最后比的不是體重，而是肌肉、肺活量、耐力這些健康指標。

　　杠桿之年

　　今年樓市的火爆，已不是簡單的剛需和改善需求被激發(fā)所能解釋，這是一場越來越多從"供給"和"需求"兩端添加杠桿的金融游戲。今年以來，家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負擔率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及有息負債率均猛增至歷史高位，真可謂"杠桿上的樓市"。

　　海通證券首席經(jīng)濟學家姜超認為，2016年火爆地產(chǎn)銷售是徹頭徹尾的金融現(xiàn)象，源于居民拼命加杠桿買房。從居民買房的貸款杠桿率來看，2013年的貸款占比僅為1/3，而2016年的貸款占比已經(jīng)超過50%，意味著居民購房杠桿率超過50%，已超過美國2007年峰值。

　　"月供比（月還貸金額/月收入）是觀察居民買房杠桿率的最直觀指標。"有地產(chǎn)界人士如此說，此前，全國月供比在30%左右，但今年樓市火爆之后，一線城市的月供比已經(jīng)飆升至80%以上。

　　更有甚者，竟然出現(xiàn)首付貸這種超高杠桿現(xiàn)象。

　　據(jù)悉，今年以來，在部分城市房價快速上漲過程中，一些機構(gòu)以所謂的金融創(chuàng)新產(chǎn)品做幌子為資金缺乏的購房者加杠桿。市場外借助中介機構(gòu)和P2P等互聯(lián)網(wǎng)平臺首付貸、過橋貸、場外配資、眾籌購房等一系列金融杠桿配資業(yè)務一度如火如荼。今年8月首付貸被公開叫停，但此后又披上"消費貸"、"小額貸"的馬甲繼續(xù)在房地產(chǎn)市場出沒。

　　"今年以來房地產(chǎn)過度金融化，金融過度房地產(chǎn)化的現(xiàn)象很明顯，這很值得警惕。"中城投資總裁路林如此說。

　　上海某房地產(chǎn)研究院在一份《資產(chǎn)泡沫專題報告》中提及，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看，部分銀行規(guī)定對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。但從實際情況來看，房企開發(fā)投入的自有資金已經(jīng)越來越少，甚至自有資金比例僅為10%，房企高杠桿現(xiàn)象明顯。

　　背靠大樹、市值不足百億的信達地產(chǎn)是激進拿地的國企"典范"。自去年下半年起的一年里，信達地產(chǎn)先后取得廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山以及浙江杭州等地的多個地王項目。其中，僅今年5月底到6月初的一周之內(nèi)，信達地產(chǎn)就在杭州和上海以181.23億元的總金額拿下兩塊"地王"。而信達地產(chǎn)三季報披露公司今年前三季度的銷售額合計僅115億元，他如何撬動價值數(shù)百億的地王項目？

　　民企的激進典型是融信中國。據(jù)統(tǒng)計，截至12月8日，融信中國今年通過招拍掛共拿地16宗，拿地總價405.5億元。尤其8月該公司在上海以110.1億元拍下上海中興社區(qū)地塊刷新上海單價、總價兩項地王記錄，讓這家名不見經(jīng)傳的閩系房企聲名鵲起。而融信中國今年上半年實現(xiàn)合約銷售收入僅132.2億元。

　　業(yè)內(nèi)表示，一些企業(yè)銷售金額不高，高杠桿拿地，在調(diào)控下，可能會面臨比較大的壓力。

　　"拿地總金額與房企年銷售額之比，是觀察房企杠桿率的一個重要指標。一般穩(wěn)健型房企這個比率不會超過30%。"有房地產(chǎn)界人士如此表示。比如，萬科今年銷售額已經(jīng)超3000億，該公司全年拿地也不過千億左右。

　　房企激進加杠桿與流動性泛濫及融資渠道非常寬松密切相關(guān)，其中最為矚目的是今年房企發(fā)行公司債井噴--從2015年的4000億飆升到今年前三季度的7400億。與此同時，信托、銀行理財、保險資金等通過各種或明或暗的渠道亦大肆流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。中金公司預計，2016年約有5.5萬億的外部資金流入地產(chǎn)市場，用于開發(fā)商在公開市場拿地、收并購等活動。

　　"去年以來住宅市場逐步回暖，導致部分開發(fā)企業(yè)對未來預期過于樂觀，出現(xiàn)非理性拿地行為。此外，社會流動性較為充裕，可配置的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)又相對短缺，為部分較為激進的企業(yè)加杠桿拿地提供了可能。"郁亮如此表示。

　　調(diào)控之年

　　為遏制今年以來房價過快上漲，全國熱點城市陸續(xù)出手調(diào)控，一場"限購、限貸、限價、限融、限投"的房地產(chǎn)整肅風暴席卷樓市。

　　風暴密集期出現(xiàn)在9月中下旬至10月上旬。截至國慶假期結(jié)束，全國有21座城市扎堆出臺了以"限購限貸"為核心的調(diào)控政策。

　　以毗鄰上海、今年以來房價漲幅連續(xù)多月位列全國前茅的昆山為例，該城市除了對外地人限購外，還巧用了"網(wǎng)簽關(guān)"這個神妙的水龍頭開關(guān)。據(jù)記者實地調(diào)查，新政后的昆山一手房合同要書面送給政府審查，并進行價格備案，價格超過1.8萬元/平方米的一手房禁止網(wǎng)簽。物價、房管、工商等執(zhí)法部門對開發(fā)商一整套證件進行嚴格檢查，檢查通過了才準許網(wǎng)簽。

　　"十一"黃金周各城市密集的樓市調(diào)控政策發(fā)布后，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度也明顯超過往年據(jù)記者梳理，10月11日，深圳下發(fā)通知嚴禁"首付貸"、"眾籌炒樓"等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務。10月12日，上海銀監(jiān)局要求嚴查房地產(chǎn)拿地資金，實施"穿透式"監(jiān)管。10月13日，國務院辦公廳發(fā)文規(guī)范網(wǎng)貸和股權(quán)眾籌從事房地產(chǎn)金融。此后，上交所收緊了對房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行的監(jiān)管，保監(jiān)會要求保險機構(gòu)對不動產(chǎn)及衍生金融產(chǎn)品投資開展自查，銀監(jiān)會要求16城市金融機構(gòu)自查，包括房貸調(diào)控執(zhí)行情況，理財資金投向管理，房地產(chǎn)信托合規(guī)等。12月初，國家發(fā)改委等七部門聯(lián)合發(fā)文，京冀交界地區(qū)嚴控房地產(chǎn)開發(fā)建設，強化房地產(chǎn)市場管控。

　　不僅如此，在11月初短短一周內(nèi)，杭州、深圳、武漢、西安、南京、合肥再度加碼樓市調(diào)控政策。11月28日，上海亦宣布進一步收緊住房信貸--對首套房的認定實行"認房又認貸"。同日天津也升級了房貸調(diào)控政策。12月21日，嘉善也加入"限購軍團"，武漢、鄭州則升級了限購政策。

　　從全國看，從9月底開始的這一輪樓市調(diào)控已有超過25座城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。至此，樓市交易進入"速凍"模式。

　　張玉良認為，本次調(diào)控的本質(zhì)，是要通過壓縮市場成交量和去杠桿，來遏制房價過快上漲的勢頭，使房價維持在一個合理的水平，并不是要使房價大幅下滑。

　　"一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經(jīng)成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發(fā)展下去是危險的。所以這一次調(diào)控很有必要，也非常及時。"萬科總裁郁亮如此對上證報表示。

　　長效之年

　　2017年樓市會怎樣？就調(diào)控短期效果而言，多位地產(chǎn)界專家都頗為認可。

　　專家表示，目前來看，本輪房價漲勢宣告結(jié)束。政策面上，未來熱點城市的樓市調(diào)控持續(xù)從緊，并逐步向貨幣市場蔓延，購房需求將被抑制和延后。明年國家對樓市監(jiān)管力度加大，供給規(guī)模受限，成交規(guī)模將銳減。

　　經(jīng)濟學家馬光遠近日在某論壇公開演講時甚至呼吁"中國的高凈值人士應該減持房產(chǎn)"。他認為中國房價絕對值已經(jīng)處于高位，按照房價收入比，深圳、上海等地的房價位列全球最貴行列。

　　短期調(diào)整似乎在所難免。但房地產(chǎn)畢竟事關(guān)國計民生，中央對此高度重視，并提出在2017年加快研究建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。近期召開的中央經(jīng)濟工作會議更是用鮮明的語言定調(diào)2017年房地產(chǎn)市場：堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　中央經(jīng)濟工作會議給房地產(chǎn)市場開出的"藥方"也正好回應了今年5月權(quán)威人士在《人民日報》上關(guān)于"房子是給人住的"，讓房子回歸居住屬性的論斷。實際上，建立房地產(chǎn)長效機制也并非首次提出，早在2013年3月的國務院常務會議上就已有所提及。

　　郁亮表示，建立長效機制是保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展根本途徑。長效機制關(guān)鍵應包括以下四點：一是提高土地利用效率，建立土地多元化供應制度；二是借助軌道交通加快衛(wèi)星城、城市群的建設；三是發(fā)展租賃市場，為新市民提供更多可承受的住房；四是培育新型房地產(chǎn)和不動產(chǎn)服務行業(yè)，開發(fā)新的投資增長點。

　　"長效機制意味著房地產(chǎn)市場發(fā)展不能只靠一時的應急政策，關(guān)鍵要解決內(nèi)火，完善制度建設。"中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長柴強說，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長、存量房和增量房之間的關(guān)系。

　　在東方房地產(chǎn)學院常務副院長華偉看來，房地產(chǎn)政策的制定應該是一個組合，房地產(chǎn)調(diào)控的手段也應該是多元的。因此，只有在國家各部委之間建立一個跨部門的協(xié)調(diào)機制，房地產(chǎn)的長效機制才有望真正建立。

　　《易經(jīng)》乾卦對事物發(fā)展階段的概括似乎頗能印證2016年中國樓市的走向，從價格猛漲的"飛龍在天"，發(fā)展到調(diào)控政策密集出臺的"亢龍有悔"，2017年將進入"群龍無首"境界，何為群龍無首？用現(xiàn)代話語說，就是回歸理性、回歸本源。

　　明年熱點城市土地市場供地力度有望加大 地價漲幅或收窄

　　今年土地市場呈現(xiàn)一片火熱跡象。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至12月20日，賣地收入千億以上的城市達7個，刷新歷史紀錄。但分析人士認為，明年熱點城市土地市場供地力度有望加大，地價漲幅有望收窄。

　　房企出手闊綽

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢7城市賣地超過千億，11個城市賣地金額同比上漲超過100%。

　　業(yè)內(nèi)指出，從全國賣地最多的50個城市看，合計土地出讓金達2.452萬億，同比上漲35%。不過，成交面積沒有上漲，50個城市合計成交11.22億平米，少于去年同期的11.922億平米。

　　某機構(gòu)中心數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市土地成交幅數(shù)從365降至214，但溢價率從36%升至76%。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，今年樓市銷售額創(chuàng)歷史天量，房企在土地拍賣中資金充裕。由于土地稀缺和房企自身戰(zhàn)略發(fā)展等原因，熱點城市土地價格不斷攀升。房企不斷在土拍市場創(chuàng)出新紀錄，多地土拍刷新區(qū)域地王紀錄。因此，部分城市的賣地金額也創(chuàng)出了歷史新高。

　　一抓二緊三補充

　　業(yè)內(nèi)人士認為，明年供地力度會加大，尤其是加大普通住宅的供地，成為一二線城市需要積極去做的內(nèi)容，預計土地交易價格會有所上升，但上升幅度預計弱于2016年。

　　北京大學國家發(fā)展研究院教授趙波表示，長期來看，人口仍然是在向大城市流入，但大城市的土地面積是有限的。北上廣深一線城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。根據(jù)這點，預期明年一線城市和部分二線城市的供地會有所增長，地價增速會放緩。

　　明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為，盡管主要城市目前出臺了嚴厲的調(diào)控政策打壓需求，同時一再出臺嚴苛的競地規(guī)則，但從一二三線代表城市的庫存去化周期來看，一線去化周期是13個月，二線是10個月，一線二線去化周期仍居于偏緊區(qū)間，三線則是18個月，面臨庫存壓力，傳導至土地端則開發(fā)商將仍然面臨補庫存的需求。因此，整體看將繼續(xù)呈現(xiàn)“熱度不變、區(qū)域分化、溢價降低”的局面。

　　一二線城市可能仍無法阻擋房企的拿地熱情。考慮到2017年調(diào)控政策可能對房企資金端的影響，在資金面受壓的情況下，部分城市的土地溢價可能會有所降低，參與拍地的主要是逆周期調(diào)節(jié)做得好，資金充裕的企業(yè)。

　　從土地市場的長效發(fā)展機制角度看，業(yè)內(nèi)預計，后續(xù)將圍繞三條線走，即“一抓二緊三補充”。“抓”主要體現(xiàn)抓供應和促結(jié)構(gòu)調(diào)整，尤其是今年出臺限購政策的城市更是如此。“緊”主要是對一些拿地資金不規(guī)范的房企，適當提高購地門檻，同時對于一些閑置用地過多的城市，采取收緊的態(tài)度。“補充”主要體現(xiàn)在對于一些2017年重點發(fā)展的領(lǐng)域，類似自持或租賃型公寓項目采取更多的政策配套和資金配套等。