萬科自持拿地背后 萬億規(guī)模租賃市場待開墾

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  12月1日,北京市國土局官網(wǎng)發(fā)布了首批“限房價、競地價”地塊出讓結果。萬科成為本場的最大贏家,獨自以及與住總聯(lián)合,一舉拿下海淀西北旺鎮(zhèn)兩宗地塊。根據(jù)要求,這些地塊須由開發(fā)商100%自持,建成的商品住房只能租賃不得銷售,持有年限為70年。

  租賃市場

  隨著出讓結果的公布,在業(yè)內引起了廣泛的熱議,眾人困惑于萬科自持模式怎樣才能盈利。并沒有讓大家等很久,萬科方面很快做出回復:眾籌開發(fā)!

  萬科眾籌模式應對自持難題 效果有待驗證

  “眾籌方案很簡單。比如我們和海淀、中關村片區(qū)的企業(yè)共同開發(fā),然后將房屋交給企業(yè),由企業(yè)租給未來的核心員工。” 北京萬科總經(jīng)理劉肖說。

  作為萬科破解自持難題的關鍵,北京萬科將會負責房屋建設和配套引進,合作的企業(yè)進行眾籌投資,同時向萬科提交項目運營費。項目完成后,企業(yè)員工可以租房,租金由眾籌平臺直接返回相應企業(yè),萬科負責為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務。

  萬科此次嘗試自持眾籌模式,是從傳統(tǒng)的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式”到“經(jīng)營服務模式”的轉變,實現(xiàn)政府、眾籌企業(yè)、開發(fā)商協(xié)同聯(lián)動,共同推動區(qū)域發(fā)展。

  但也有不少業(yè)內對此提出了質疑。首先,有能力并且有意愿參與進來的合作伙伴去哪里找?其次,眾籌模式本身就存在著爭議,政策層面對房地產(chǎn)融資日益趨緊,能否通過審核尚存變數(shù);此外,無利不起早,參與者之間如何合理的分配收益,也是需要著重考量的問題。

  做第一個吃螃蟹的人 萬科的底氣在哪里

  就目前的情況來看,自持商品住房模式確實是我國房地產(chǎn)市場的空白點。本次萬科自持拿地,敢于做行業(yè)里的“第一個吃螃蟹的人”,并非一時的“心血來潮”。

  針對外界質疑的合作對象的選取,劉肖表示,北京萬科向符合京津冀一體化發(fā)展和海淀區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相一致的優(yōu)質企業(yè)拋出了橄欖枝,在接觸的企業(yè)中,有70%的都樂意參與。

  雖然最終能夠合作的企業(yè)數(shù)量是個未知數(shù),但作為行業(yè)的標桿房企,萬科所取得的成績及品牌影響力,也將成為這次創(chuàng)新嘗試的有利因素。

  并且,有業(yè)內指出,眾籌本身是很好的工具,要看房企怎么利用。萬科很早就是眾籌的實踐者,有成功案例,按照萬科對于自身城市運營者的定位來看,可以引用非常多的資源來對后期的成本進行平衡。

  就本次拿下北京海淀100%自持地塊的開發(fā),劉肖表示:“我們對海淀做過調研,大部分客戶的痛點不是租房貴,而是租不到好房子,找不到房子好、配套好、服務好的社區(qū)。我們發(fā)現(xiàn),企業(yè)自持商品住房在海淀確實是一個市場空白點,非常適合承擔創(chuàng)新實驗。”劉肖表示。

  后房地產(chǎn)時代 房企轉戰(zhàn)租賃市場

  近期,國務院印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,其中稱,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務。由此可見,租房市場的規(guī);蛯I(yè)化發(fā)展是未來的大勢所趨。

  租賃市場的潛在價值有多大?萬科前副總裁、優(yōu)創(chuàng)空間創(chuàng)始人毛大慶表示, 未來十年,中國整個租賃市場的租金GMV(租賃總收入價值)會超過3萬億元,整個參與租賃的業(yè)主(使用人口)會達到2.3億人;2030年,這個GMV數(shù)值會達到4.6萬億元,接近5萬億元,參與租賃的人口總數(shù)會達到3億人。

  本次萬科自持拿地,也可以看做是公司在租賃領域的又一次嘗試。從2008年開始,直到今年5月長租公寓業(yè)務統(tǒng)一品牌“泊寓”的推出,萬科在租房領域不斷探索、嘗試,所取得的成果有目共睹。

  萬科泊寓的運營方式是與合作方簽訂長期房屋租賃合同,一般是在10年以上,萬科方負責裝修改造及公寓運營管理;或者萬科泊寓與合作方簽訂運營托管協(xié)議,項目持有方負責項目建設,泊寓負責公寓日常運營;受眾服務對象是年輕的有固定工作的年輕人或在校學生。但在實際經(jīng)營過程中,也有一些難點,主要是成本高、利潤回收周期比較長、存在一定空置率。

  現(xiàn)階段,雖然我國住房租賃市場仍處于初期階段,發(fā)展過程中有很多問題有待解決。但是,這樣一個萬億級的大市場,在后房地產(chǎn)時代,成為企業(yè)實現(xiàn)從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)、服務對象從客戶到用戶、從開發(fā)商到運營商轉變的重要平臺之一,市場發(fā)展前景不容小覷。

  在房地產(chǎn)行業(yè)進入存量時代之后,也有像龍湖、金地、遠洋、招商蛇口等房企也都同萬科一樣,進軍長租公寓領域,探索租賃市場新藍海。 

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