二三線城市消化庫(kù)存需50個(gè)月以上

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23%。有關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，二三線城市商業(yè)用房等消化周期在50個(gè)月以上，一些城市甚至達(dá)100個(gè)月以上。專家說，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存形勢(shì)很嚴(yán)峻，壓力要比住宅地產(chǎn)還大，將直接關(guān)系到市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　下滑的實(shí)體商業(yè)拖累商業(yè)地產(chǎn)“入冬”。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，6月末，全國(guó)十大城市商業(yè)市場(chǎng)累計(jì)存量再刷歷史新高，已達(dá)5267.75萬平方米，同比上漲幅度達(dá)10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個(gè)城市商業(yè)存量創(chuàng)新高，成都、天津、南京存銷比分別高達(dá)141個(gè)月、96個(gè)月、83個(gè)月；北上廣深4個(gè)一線城市的存銷比分別為56個(gè)月、42個(gè)月、23個(gè)月、36個(gè)月。

　　同策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜稱，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)測(cè)算，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)過剩情況嚴(yán)重，二三線城市的存銷比多在50個(gè)月以上。

　　“商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力比住宅地產(chǎn)還要大。”商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行專家、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平說。

　　住建部住房專家委員會(huì)副主任、中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟理事長(zhǎng)顧云昌表示，泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化、過量化是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題。

　　王永平說，目前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)整體性困難，問題既來自行業(yè)內(nèi)部，如商業(yè)規(guī)劃失控、地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量過大等，也有電商沖擊、經(jīng)濟(jì)下行等外部因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存效果，直接關(guān)系到市場(chǎng)是否能健康發(fā)展。

　　陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖說，庫(kù)存壓力不僅來自于巨量的建筑設(shè)施庫(kù)存，對(duì)開發(fā)商來說還有資金及成本的壓力，以及“來自大量物業(yè)的庫(kù)存壓力”。

　　在這些壓力下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開始紛紛謀求“出路”。北辰實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁說，北辰一直以北京為中心在發(fā)展，但近年來，也進(jìn)入了武漢、杭州、南京、蘇州、長(zhǎng)沙等全國(guó)多個(gè)城市，開發(fā)了20多個(gè)項(xiàng)目，其中不乏大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。“按眼下形勢(shì)，我們不排除出售或出租一部分商業(yè)資產(chǎn)，以盤活商業(yè)資產(chǎn)。”

　　但業(yè)內(nèi)人士告訴記者，商業(yè)地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響較大，而且投資規(guī)模、建筑面積等都比較大，去庫(kù)存僅靠企業(yè)單打獨(dú)斗有相當(dāng)?shù)碾y度。一邊是高企的庫(kù)存，一邊還在批地。“政府的責(zé)任是真正管控好土地的供應(yīng)量。”顧云昌說，在目前形勢(shì)下，不能以規(guī)劃大量商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)周邊建設(shè)作為提升城市形象的手段，而是要根據(jù)市場(chǎng)需求，有保有壓。

　　針對(duì)各地去庫(kù)存壓力，顧云昌認(rèn)為，政府首先應(yīng)從供給端入手，要優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，通過供地、規(guī)劃等途徑控制增量。對(duì)于庫(kù)存量大的城市，要暫停商業(yè)用地出讓。

雖然目前商業(yè)地產(chǎn)面臨體量較大、庫(kù)存較多、租金回報(bào)受限等挑戰(zhàn)，但也迎來了消費(fèi)擴(kuò)大升級(jí)的機(jī)遇。因此，專家建議，商業(yè)地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)上，一方面要考慮如何合理配比業(yè)態(tài)，另一方面則要通過創(chuàng)新填補(bǔ)客群空白；同時(shí)，政府也應(yīng)采取措施推動(dòng)和鼓勵(lì)傳統(tǒng)商業(yè)向體驗(yàn)型業(yè)態(tài)過渡。根據(jù)新的消費(fèi)趨勢(shì)，未來商業(yè)零售業(yè)發(fā)展將向以體驗(yàn)式業(yè)態(tài)為主的商業(yè)綜合體過渡。