6月12日，沈陽房產(chǎn)局的內(nèi)部人士短信回復(fù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者稱，“前天確實放開了，不過，僅一天就收回了。”但針對收回的原因，上述人士不再回復(fù)。
繼福州、杭州、天津等城市之后，沈陽也成了房地產(chǎn)調(diào)控“動搖”的城市，且力度更大。
經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，2014年以來，南寧、無錫、天津濱海新區(qū)等8個地方調(diào)整限購，但大多停留通過放開戶籍、縮小限購區(qū)域等“松綁”層面，而沈陽則是直接取消限購。
另一方面，曾擔(dān)任過沈陽市委書記和遼寧省長的陳政高剛剛調(diào)任住建部部黨組書記。一旦沈陽限購取消坐實，外界或?qū)焉蜿栕鳛轱L(fēng)向標(biāo)、紛紛效仿。
沈陽是其中的典型城市之一，房地產(chǎn)和土地市場的雙重壓力推動著這輪地方政府松動調(diào)控的沖動。
口頭通知
6月11日，沈陽當(dāng)?shù)氐囊晃环慨a(chǎn)人士亦向21世紀(jì)經(jīng)濟報道提供了一份名為《關(guān)于落實沈陽市人民政府辦公廳促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（以下簡稱通知）。
該文件稱，“外地居民來沈購房享受與本地人同等政策”，且明確自6月10日起開始執(zhí)行，有效期為一年，并要求下發(fā)給除稽查局以外的沈陽各直屬局、各區(qū)縣市地稅局。
值得一提的是，上述文件并無沈陽市相關(guān)部門的蓋章，且在各部門網(wǎng)站上也無處可查。
在私下，一位接近沈陽市房產(chǎn)局的內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者證實了這份由口頭通知記錄下的文字稿的真實性，但是官方卻立馬否認(rèn)有上述口頭通知存在。
一位接近沈陽房產(chǎn)局的人士還告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，在該限購取消前夕，沈陽市政府就召集稅務(wù)、房產(chǎn)等部門開會，主題就是圍繞調(diào)整限購，因為限購放松較為敏感，所以要求不聲張。
此后，參加會議的相關(guān)單位為了確保各基層局更好的落實政策，于是就按照口頭通知的形式擬就書面稿傳給基層局。21世紀(jì)經(jīng)濟報道獲得的上述通知即來自此渠道。
這與福建省兩個月前的調(diào)控傳聞類似，一份未加蓋公章的“閩十條”在市場流傳，并被譽為全國首個救市的省，沒有被核實也沒有官方辟謠。
在北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志看來，沈陽是否放松限購并不重要，取消限購市場效果有限，也并不違規(guī)。他認(rèn)為，限購放松不能解讀為樓市放水，這是房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的必經(jīng)階段，讓市場的手和政府的手各自回歸本位。
此前的6月4日，住建部總經(jīng)濟師馮俊在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上回答了關(guān)于是否取消限購的問題，“整體的宏觀調(diào)控政策是鼓勵、保護消費需求，遏制投資需求。每個地方根據(jù)自己的實際情況作出判斷。從目前我得到的信息還沒有一個地方公開地說要取消限購。”
陳志稱，住建部基于樓市分化，定了分類調(diào)控、分城施策的大原則，亦給予了地方政府一定的政策想象空間和取消限購的權(quán)力。陳志說，高層并未細化分類調(diào)控的精神，也無執(zhí)行化細則，各地普遍存在對于房地產(chǎn)政策調(diào)整預(yù)期不明的問題。
沈陽亦是在中央調(diào)控預(yù)期不明背景下，一種“投石問路”松綁限購的城市樣本。
果然，在市場的巨大發(fā)酵下，這份沒有蓋章的通知，有效期僅僅只有一天。6月11日，沈陽多位地產(chǎn)研究機構(gòu)和房企人士在電話中告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道，就在沈陽放松限購的當(dāng)天，沈陽相關(guān)部門緊急開會，要求暫停該政策。
談及沈陽緊急叫停限購的原因，一位接近沈陽房產(chǎn)局的人士分析表示，上層壓力是關(guān)鍵。
同一日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者亦致電住建部，住建部相關(guān)人士表示，“不了解沈陽限購松綁的消息，住建部對于政策的口徑未變。”
為什么是沈陽
“庫存太大了！”楊紅旭對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者說。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，截至5月底，沈陽新建住宅庫存約為1828萬平方米，位居全國第二。這一庫存環(huán)比4月增長6%，同比去年4月增長28%。按過去6個月的銷量計算，需要22個月才能消化完。
在庫存排名中，排名第一的是天津。4月28日，在天津濱海新區(qū)舉行的房交會新聞發(fā)布會上，濱海新區(qū)規(guī)劃和國土資源管理局官員透露，為促進濱海新區(qū)樓市發(fā)展，將向市場推出實施差別化限購，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房。此言一出，曾一度引起市場的熱烈關(guān)注，他們認(rèn)為此舉可能意味天津要在濱海新區(qū)取消限購。
沈陽的庫存之高來源于過去幾年較高的房地產(chǎn)投資和土地供給。沈陽市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資金額近三年來連續(xù)保持著近15%的高速增長，至2013年末年度投資額超過2000億元。
與此同時，沈陽2010年-2012年的商品房待售面積也保持10%的增長，至2012年底待售房屋面積達到701.92萬平方米。如果按照這一速度增長，2013年年末沈陽待售房屋面積將達到780萬平方米，即將近8萬套住宅處于待售狀態(tài)。
此外，近年來沈陽土地出讓面積在全國一直處于前列，據(jù)沈陽當(dāng)?shù)孛襟w報道，2011年土地出讓面積因高達3700萬平方米而位居全國第一。2012年，全國重點的房地產(chǎn)企業(yè)在沈陽拿地面積超過300萬平方米，這個數(shù)量是房企在北京拿地數(shù)量的兩倍。
“過去兩年，沈陽的房地產(chǎn)投資的確有諸多利好，比如沈北新區(qū)的建立、全運會的召開等，另一方面相比一線城市，沈陽過去兩年供地量也較大，且底價較低，符合開發(fā)商的預(yù)期，”沈陽中原物業(yè)代理有限公司資源中心經(jīng)理嚴(yán)飛表示。
沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)研究會常務(wù)副秘書長張祥也表示，前些年沈陽出讓的土地面積偏多，按照沈陽的人口和需求測算，沈陽每年1800萬平方米的土地供應(yīng)比較合理。
實際上，據(jù)沈陽中原物業(yè)代理有限公司資源中心監(jiān)測，2010到2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米（建筑面積），按照每套90平方米折算，即有120萬套房源供應(yīng)。
在沈陽下轄各區(qū)中，沈北新區(qū)、渾南區(qū)域的庫存問題最為突出。據(jù)沈陽中原物業(yè)代理有限公司資源中心監(jiān)測，2010年至2013年，沈陽共成交土地面積（包括住宅商業(yè)，不含工業(yè)）約10799萬平方米（建筑面積），其中渾南成交約2779萬平方米，占全市土地出讓面積的25.7%，位居全市各區(qū)第一；沈北新區(qū)成交1928.1萬平方米，占比全市土地出讓的17.9%，位于全市各區(qū)第二。
沈陽百益龍置業(yè)有限責(zé)任公司董事長王國慶也介紹，供需關(guān)系是市場根本，現(xiàn)在沈陽項目較多，競爭激烈，在沈陽有項目的開發(fā)商，現(xiàn)在壓力都很大。為搶市場，大家都在比拼價格，尤其是庫存壓力更大的渾南、沈北兩區(qū)。
作為典型的東北老工業(yè)基地，沈陽市的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級面臨諸多困難，房地產(chǎn)業(yè)自然也成為拉動了沈陽市的經(jīng)濟增長重要行業(yè)之一。據(jù)沈陽市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2013 年沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資達到2184.01億元，比2012年高12.4%%，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比例達34%。
房地產(chǎn)投資和土地供應(yīng)都在擴張，但是需求卻不足。易居克而瑞沈陽機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月商品住宅的成交量為386.87萬平方米，同比下降28.83%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑，使經(jīng)濟增速進一步放緩。而經(jīng)濟增速放緩則影響到當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)和居民收入，從而影響到居民的購房能力。近年來，沈陽市的人均可支配收入增長緩慢。沈陽市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，該市人均可支配收入增速由2011年的13.6%降至10%，呈逐年下降的趨勢。2013年，當(dāng)?shù)氐钠骄べY僅為2793元，工資與房價比為1：3。
人口流入緩慢也是需求不足的原因之一。沈陽統(tǒng)計局發(fā)布的2014年統(tǒng)計公報顯示，2013年沈陽常住人口為825.7萬人，戶籍人口727.1萬人，以此計算的的外來人口98.6萬人，相比2012年增幅不到一個百分點。這些外來人口主要來自鐵嶺、丹東等省內(nèi)其他欠發(fā)達城市，購買能力較弱。
經(jīng)過數(shù)年的投資和土地供應(yīng)擴張，沈陽的房地產(chǎn)業(yè)正在進入庫存高企、需求不足的時代。
土地流拍
相比開發(fā)商，沈陽本地的一位房企人士稱，政府的壓力也不小。公開資料顯示，沈陽一季度GDP 同比增長7.5%，為2005 年以來的新低，且當(dāng)前經(jīng)濟增長存在進一步失速的風(fēng)險。
同策咨詢研究部發(fā)布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出，在全國45個樓市限購城市土地財政依賴程度排名中，沈陽位居第24位。2013年土地出讓金527.62億元，一般預(yù)算財政收入801.00億元，土地財政依賴度65.9%。
值得一提的是，房地產(chǎn)市場的低預(yù)期正在傳導(dǎo)到沈陽的土地市場上。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，沈陽1-5 月土地成交總價133.7 億元，同比下降7.8%，5月份，沈陽共推出18宗地塊,其中10塊流拍。
據(jù)沈陽市財政局的數(shù)據(jù)，2013年沈陽市的政府性基金收入達到600.7億元，比2012年增長13.3%。財政局安排的今年的政府性基金收入519.4億元，下降13.5%。當(dāng)?shù)刎斦稚形垂冀衲暌患径日曰饠?shù)據(jù)。
值得注意的是，土地出讓金一般占到政府性基金收入的八成，以此計算2013年當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鹫钾斦杖氲谋戎貫槿种弧Ｍ恋爻鲎屖杖氲目s減不僅僅直接影響到地方政府的可支配收入，而且影響到土地作為抵押品的融資能力。
此外，如果當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尳鹣陆�，政府債�?wù)風(fēng)險將更加凸顯。
對于地方政府而言，他們清楚，要提振當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌觯鸵３址康禺a(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，盡快消化庫存。
沈陽本地的一位房企人士介紹，早在年初，沈陽房產(chǎn)局、沈陽房地產(chǎn)協(xié)會就多次召集沈陽各開發(fā)商商討如何促進沈陽房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，沈陽房地產(chǎn)市場問題的核心在于高庫存，也因此，松綁限購自然成為建議之一，在座談會上被廣泛支持。
李巖亦認(rèn)為，從沈陽市場的實際情況來看，為維護市場穩(wěn)定，政府能調(diào)整的政策都會調(diào)整，銀行的融資、房貸是地方政府管不了的，限購肯定會被考慮進去。
按照住建部的分類調(diào)控的要求，作為全國庫存第二的城市，在上海易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭看來，沈陽限購調(diào)整合情合理，只不過是時間問題。
