限購人群房產(chǎn)能否子承父業(yè)？
遺產(chǎn)繼承為唯一途徑 購房資格成過戶關(guān)鍵———
近期，吳先生遇到了難題，因其在購房時，北京還未實行限購政策，而現(xiàn)今吳先生與他的孩子均未取得購房資格，也正是因為如此，吳先生名下價值300多萬的房子竟然無法順利過戶給自己的孩子。
上述吳先生的困擾，有何種辦法化解？帶著這樣的疑問，筆者到偉嘉安捷、我愛我家等部分中介公司進行了咨詢。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，面對吳先生房產(chǎn)過戶的問題，僅有一種辦法可行，那就是采取遺產(chǎn)繼承的方式；而贈與、買賣房屋等過戶形式將無購房資格的人群拒之門外。
現(xiàn)象
過戶途中遇難題
據(jù)了解，吳先生于2008年在北京昌平區(qū)置業(yè)，其購買的房為70年大產(chǎn)權(quán)商品房，面積120平方米，購入均價為10000元/平方米，而現(xiàn)今該項目均價已漲至25000元/平方米，房產(chǎn)價值漲幅已接近200萬。當時，北京還未推出限購令，使得外地戶口的吳先生的購房路非常順利。然而，吳先生最近有意將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)到其子名下，但是由于吳先生的兒子也是非京籍戶口，無社保和納稅記錄，因此過戶途中受阻。
“咨詢了很多中介公司，均被告知即使是直系親屬，如果過戶給的另一方屬于限購人群，是無法辦理過戶的。”吳先生說，之前有人說可以通過贈與的形式辦理過戶，但是中介公司給出的答案依然是不能。對此，吳先生顯得很無奈。
吳先生這種情況，贈與到底可不可行？為此，筆者也咨詢了北京市產(chǎn)權(quán)登記處的相關(guān)辦事人員。對方表示，限購令之前，直系親屬之間確實可以采用贈與的方式進行房屋買賣并能順利過戶，但是之前有很多這樣的贈與行為是為了避稅。從限購令政策正式出臺之后，為了防止打法律的“擦邊球”行為，現(xiàn)在即使是直系親屬之前的房屋贈送，如果接收一方是屬于被限購人群，也是無法辦理過戶的。該人士坦言：“不是說不讓贈與，你也可以到公證處去辦理贈與，但被贈與者只要被限購了，就沒辦法現(xiàn)在辦手續(xù)，只有等限購令取消以后才可以辦理產(chǎn)權(quán)登記。”
那么，像吳先生及其兒子這樣的限購人群，如何才能順利實現(xiàn)過戶？筆者咨詢偉嘉安捷、我愛我家等中介公司以及北京市產(chǎn)權(quán)登記處后得到了唯一一種答案，即是辦理遺產(chǎn)繼承，但只有等到吳先生去世后，才能變更房產(chǎn)戶名。
途徑
選擇遺產(chǎn)繼承過戶成唯一途徑
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》和北京市的相關(guān)規(guī)定，自2011年2月17日起，持有本市有效暫住證在本市沒有住房且連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房），擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民，暫停在本市向其售房。
“所以吳先生想要成功將房產(chǎn)過戶給兒子，那么其兒子必須具備在北京市購房的資格，不然只能申請房屋遺產(chǎn)繼承。”昌平區(qū)我愛我家負責(zé)人表示，像吳先生這種外省市居民，如果辦理房屋繼承是不需要提交北京暫住證或居住證的，但是需要到房屋所在地區(qū)的公證處辦理繼承權(quán)的公證手續(xù)，再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承手續(xù)。
那么，辦理房地產(chǎn)繼承如何收費？昌平區(qū)我愛我家負責(zé)人表示，首先是公證費，北京市公證處對此有明確的規(guī)定，繼承權(quán)公證費按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價值的2%來收取，最低收取200元。其次，由于繼承房產(chǎn)涉及到了稅收的問題，房地產(chǎn)中心要求繼承人必須到被認可的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值的評估。評估費的收取，國家有專門的標準，使用差額定率累進來計費。這和繳納個人所得稅時采用的累進稅率原理很類似，也就是按照房地產(chǎn)價格總額大小劃分費率檔次，分檔計算各檔的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。此外，辦理繼承登記的時候，還需要繳納一些費用，包括100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅、繼承房屋評估價0.05%的合同印花稅。
以吳先生的這套房產(chǎn)為例，面積120平方米，經(jīng)過專業(yè)的評估機構(gòu)評估下來，評估價格為300萬元(吳先生繳納的評估費為3000000×0.5%= 15000元)，辦理繼承的話，繼承人需要繳納的公證費用為30000元，合同印花稅為1500元，加上100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅，各項費用加起來共計46605 元。
提醒
買房“歪招”有風(fēng)險
“吳先生這樣的案例并不是個案。”各大中介結(jié)構(gòu)表示，自從限購令之后，經(jīng)常會遇到前來咨詢的類似客戶。
目前，購房資格已經(jīng)成為關(guān)鍵。也正因為如此，為了打破限購令關(guān)于購房資格的限制， 部分正要或者將要購房的市民，開始打起規(guī)避新政的主意。比如“假離婚”、“房產(chǎn)證除名”等等，真可謂上有政策、下有對策，“手段”更是不斷升級，可謂“歪招”用盡。
近期，某官方微博就爆料外地買房人為獲得購房資格，與有北京市戶口的人結(jié)婚，購房之后再離婚。類似的手法還有北京人假離婚，成為兩個家庭，從而各自獲得兩套購房資格，購房完成后再復(fù)婚。而部分外地買房人由于受限于沒有連續(xù)5年納稅或者社保證明，卻與賣方私下簽訂購房合同書，待日后有資格后再辦理網(wǎng)簽過戶手續(xù)。
業(yè)內(nèi)專家提醒：“種種‘挑戰(zhàn)’限購令的做法背后隱藏著巨大的風(fēng)險。”以先簽購房合同書、日后有購房資格之后再過戶的做法為例，由于沒有過戶，雖然合同有效，但是并不能夠完全擁有房產(chǎn)，而且難免會出現(xiàn)業(yè)主進行第二次買賣的行為；其次，在5年之內(nèi)，難以保證政策就不會發(fā)生變化，影響合同的效果。因此，這種購房方式的潛在風(fēng)險很大，購房者權(quán)利和財產(chǎn)的安全得不到保障。
