近期各地房產(chǎn)新政不斷出臺,金九銀十之際,央視網(wǎng)在快手發(fā)起房產(chǎn)專家訪談直播活動,邀請華夏新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長賈康,空白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院名譽顧問楊現(xiàn)領,以及快手理想家運營管理負責人劉濤和快手理想家房產(chǎn)主播@西安房產(chǎn)阿浩,圍繞房產(chǎn)新政和下半年房市新變化展開深入探討與分享。
賈康認為,一線城市宣布認房不認貸,風向標效應比原來的政策更為突出。此外,一系列省會城市、新一線二線等中間城市紛紛取消了行政限購限貸,釋放了實際存在的、相當可觀的一些剛需和特別值得看重的改善型需求。
對此,劉濤在直播中透露,8月以來,快手理想家平臺整體帶看量有明顯提升。9月快手96安家節(jié)后,房產(chǎn)類視頻發(fā)布量提升了近30%,整體開播率提升了20%到30%,直播間評論咨詢量增加了超20%。
楊現(xiàn)領建議有購房需求的用戶可以重點關注幾個方向,第一是人口還在持續(xù)增加的城市,第二是錢去了哪些城市和區(qū)域,優(yōu)秀企業(yè)去了哪些城市和區(qū)域,總體以一線和新一線城市,包括城市中的核心區(qū)域為主。除此之外,還有一些差異化城市,如旅游城市、旅居特色城市等,“例如蘇州、成都、合肥、南京等外來購房人口增加的城市。”
房產(chǎn)新政頻出 快手理想家內(nèi)容、帶看、咨詢量增長顯著
專家直播訪談中,賈康和楊現(xiàn)領一致認為8月以來不斷出臺的房產(chǎn)新政,給了市場不小的刺激作用。
賈康指出,實際上從2021年中央經(jīng)濟工作會議之后的政策轉(zhuǎn)向是非常清楚的,要房地產(chǎn)市場企穩(wěn),合理發(fā)揮國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的功能作用,后續(xù)預計還會有這一大方向的政策演變,一城一策,促進大盤穩(wěn)定回暖。
楊現(xiàn)領在賈康的觀點基礎上,總結(jié)了2021年以來的典型趨勢表現(xiàn)。“第一是保交樓,降低買房風險;第二是降低買房成本,主要降低利率,降低首付比例;第三是擴大潛在購房人群,例如一線城市認房不認貸。”
房產(chǎn)新政對于市場需求釋放的促進作用,已在快手理想家平臺得到印證。劉濤表示,8月以來,國家出臺了200多條房產(chǎn)相關政策,刷新了歷史記錄。政策出臺后,快手理想家平臺整體帶看量有明顯提升。尤其是快手96安家節(jié)之后,平臺房產(chǎn)主播開播率整體提升超20%到30%,房產(chǎn)類視頻發(fā)布量提升近30%。
不僅是房產(chǎn)內(nèi)容供給大幅提升,需求端同樣增長顯著。劉濤進一步分享,在快手96安家節(jié)后,房產(chǎn)直播間評論咨詢量增加了約20%。“這說明過去的3月到9月,一大波需求被擠壓,一系列政策出臺后,大家進入了看房買房的過程當中,預估快手平臺上的這些帶看將在接下來的半個月到一個月之內(nèi)形成部分成交轉(zhuǎn)化。”
成都合肥蘇州成交量還在漲 關注人口增長及優(yōu)秀企業(yè)聚集的城市
對于購房者來說,最關心的問題莫過于哪類城市、哪類區(qū)域購房還有資產(chǎn)保值空間。對此,楊現(xiàn)領建議,首先關注人口還在持續(xù)增長的城市,例如一線、核心二線城市;其次是關注錢去了哪里,中國的優(yōu)秀企業(yè)去了哪里。此外,還有一些偏差異化的城市,如旅游性城市、旅居特色城市。
“如果明確到具體城市的話,蘇州、成都、合肥、南京,這些都是目前外來購房人口這一核心指標在增加的城市。”楊現(xiàn)領說。
結(jié)合快手理想家平臺數(shù)據(jù),劉濤也給出了購房參考。他表示,從快手平臺數(shù)據(jù)來看,合肥、蘇州,尤其是武漢、南京、重慶的成交量可觀。此外,基于康養(yǎng)需求,最近平臺上也有一些在版納、昆明的跨城購房成交,其中東北老鐵們買得較多,同時,包括山東用戶在內(nèi)的購房用戶特別愛在青島購房用于康養(yǎng)。
劉濤建議,購房用戶可以通過快手96安家節(jié)活動,走進房產(chǎn)主播直播間了解房產(chǎn)知識和近期房價波動,直播間看看房子和周邊的配套,與專業(yè)主播進行互動咨詢。尤其是有跨城區(qū)買房需求的用戶可以先在直播間咨詢了解、線上直播看房,再跟著主播去當?shù)乜捶?可以節(jié)省時間和交通成本。
當下,快手理想家已經(jīng)成為房產(chǎn)內(nèi)容消費和營銷交易的重要新平臺。其提供的數(shù)據(jù)顯示,截止2022年底,在快手,有超過1億用戶每天觀看房產(chǎn)短視頻,超過300萬用戶每天觀看房產(chǎn)直播。
在直播中,楊現(xiàn)領也提到了更為具體的購房指導,“第一,關注房子的流動性,第二,對于剛需人群來說,如果有比較穩(wěn)定的收入預期,可以抓住目前政策的窗口期;第三,是選保值和增值空間更大的房子。”
劉濤也在購房,尤其是購買新房風險層面進一步建議,購房者可以傾向性去選擇現(xiàn)房,“當然,并不是說正在施工的房子不可以買。比如我們現(xiàn)在正和山東、河南等地的一些房企合作,在我們平臺上24小時直播施工進度,這樣買期房時也會有信心一點。正在施工中的項目,它的資質(zhì)是良好的。”
房產(chǎn)市場走向買方市場 傳統(tǒng)經(jīng)紀人加速轉(zhuǎn)型房產(chǎn)主播
隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化被定性,房產(chǎn)市場走向買方市場的趨勢已成為了共識。
賈康認為,在一線城市,賣方市場的特征還可以觀察到,但在很多二線城市、三四線城市已經(jīng)是屬于典型的買方市場。楊現(xiàn)領更進一步認為,“今天的房產(chǎn)市場總體上都是買方市場,包括二三四線城市和一線城市。目前,幾乎每個城市的去化周期都超過10個月。”
賈康指出,這帶來的一個好處是,買方市場的供求關系下,是有利于購房者的。
事實上,在從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場的大背景下,已經(jīng)促使房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一些新趨勢,其中開發(fā)商、渠道、經(jīng)紀人、購房者等各個角色的“地位”在發(fā)生改變,尤其是購房者的話語權提升,這也是為什么快手理想家房產(chǎn)主播、房產(chǎn)咨詢師等類似買方單邊代理的角色成為行業(yè)“中介”發(fā)展趨勢的原因。
楊現(xiàn)領解釋到,買方市場的到來,房價形成機制和供需關系的動態(tài)調(diào)整機制改變。“在此變化過程中,業(yè)主、客戶、經(jīng)紀人都需要重新調(diào)整自己的專業(yè)角色。對于經(jīng)紀人來說,要提供專業(yè)的服務,因為今天的房產(chǎn)客戶極度理性,這一輪市場回暖的主要推動力是已經(jīng)形成意向的存量客戶,但對于一些預期、購買意向還沒有形成的增量客戶,就需要大量的專業(yè)咨詢。”
“這就是為什么快手上房產(chǎn)主播快速發(fā)展的原因,因為客戶在咨詢環(huán)節(jié)的停留時間更長了,需要大量咨詢才能形成決策。于是客戶就會找主播、找大IP去聊。”楊現(xiàn)領認為,在今天的房產(chǎn)市場上,快手等平臺最大的價值之一就是為消費者提供了中介之外的更專業(yè)、更中立的地方。
楊現(xiàn)領建議經(jīng)紀人、房產(chǎn)主播,“要從成交立場遷移到跟客戶同頻的立場,站在客戶的立場去同頻思考,才能夠贏得信任。中介行業(yè)需要去中介化,不要做中間人,而是要做其中的委托人或者代理人,要做值得被信任和托付的人。”
楊現(xiàn)領借鑒國外的經(jīng)驗進一步強調(diào)了經(jīng)紀人專業(yè)和信任的重要性。他表示,“美國經(jīng)紀人平均年齡是65歲,從業(yè)周期11年,倫敦經(jīng)紀人從業(yè)周期基本都在10年以上,年齡和資歷代表的是經(jīng)紀人的專業(yè)。這是一個以品牌和個人口碑作為生意基礎的行業(yè),一旦聲譽和信任機制被破壞,很難生存。”
“所以我覺得像快手這些平臺,它提供的核心價值是能夠讓有可信任能力的人、有信任信用基礎的人脫穎而出,得到更多的關注和曝光,進而成為一種信用強化機制,給他更高的信用評分和評價,那么他就值得被選擇。”楊現(xiàn)領認為,這將加速經(jīng)紀人之間的分化。
劉濤對此表達了認同,“快手理想家平臺上的房產(chǎn)主播表現(xiàn)出的特點即是幫用戶選房子。而平臺為了讓房產(chǎn)主播獲得更好的成長,也會對其準入資格和實操過程進行嚴格管理和要求,另一方面也會為主播提供培訓等多方面支持,例如陪跑計劃等項目,讓主播跟平臺共同成長起來,進而去服務平臺上的用戶。”
據(jù)了解,現(xiàn)在越來越多的傳統(tǒng)經(jīng)紀人正在轉(zhuǎn)型成為房產(chǎn)主播。在此背景下,用戶又該如何選擇適合自己的房產(chǎn)主播?劉濤建議,“第一,用戶可以選擇適合自己需求和區(qū)域的主播。第二,用戶可以選擇更優(yōu)質(zhì)、等級更高的平臺簽約主播。”
目前,中國有將近兩三百萬的經(jīng)紀人,隨著房子回歸到居住本質(zhì)的屬性,劉濤表示,“快手理想家期待未來平臺上有越來越多專業(yè)的房產(chǎn)主播,能夠為用戶提供更好更多的價值,也讓這個類似買方單邊代理的職業(yè)發(fā)展起來,專業(yè)程度就像律師、會計師一樣。”
